组屋转售价迅速回弹 第二季微升1.4%

转自联合早报，作者吴淑贤
　　组屋转售价格只下滑一季便迅速回弹，整体价格在今年第二季微升1.4%，一反私宅价格持续下滑的趋势。

　　组屋转售交易量也猛增58%，在过去四年多来首次在一季内突破1万宗交易的关卡。这显示许多买家趁屋价在年初滑落之际，涌入市场购屋。
　　建屋发展局昨天公布的第二季组屋转售市场数据显示，组屋转售价指数增至140.2点，在经济不景之际创下历史新高，增幅也比本月初预估的1.2%来得高。
　　组屋转售价在今年第一季下滑0.8%，结束两年多的增长势头。房屋经纪原本估计低迷的经济局势会导致价格继续滑落，不料价格先跌后起，成功收复失地。然而，作为市场温度计的整体转售组屋溢价中位数（median cash-over-valuation）还是继续下滑至3000元，比第一季少了1000元，跌幅为25%。组屋溢价的跌幅已放缓，第一季猛跌超过70%。
　　需付溢价以完成买卖的交易也减少，从首季的62%减至第二季的57%。其余买家是在组屋估价或以下完成交易。
　　在今年首季组屋价格下跌以及溢价猛挫的刺激下，组屋转售交易量也激增，从首季的6446宗交易增至1万零184宗。
　　值得注意的是，各类组屋的转售交易量一律增加，大型组屋也不例外，显示需求已不受经济不景冲击。共有2713间五房式组屋在第二季易手，比上一季多80%。完成买卖的公寓式组屋也倍增，从今年首季的372间增至753间。
　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈说，组屋溢价目前处于两年多来的最低水平，意味买家无须支付额外现金给屋主，有助于刺激需求，带动买气。
　　以大型组屋来说，五房式和公寓式组屋的溢价中位数是零，可吸引有意提升的买家进场。
　　去年初，当组屋溢价动辙要两三万元的时候，一些无法拿出大笔现金的潜在买家被拒于市场外，转售交易量也因此减少。
　　不过，HSR房产经纪公司执行董事郑来明指出，虽然组屋溢价已减少，这不意味组屋价格比去年低，因为估价可能已增加，以致组屋价格可能与去年的不相上下。
　　“市场对组屋的需求一向强劲，除了要组织家庭的年轻夫妇及提升屋型者外，许多永久居民也会购买组屋作栖身之所。”
　　组屋估价是根据出售组屋的地点、屋龄、面积、设计和同地区转售组屋的售价进行比较后所得出的价格。组屋溢价指的是估价以外的现金数额。
　　在OrangeTee执行董事陈道俊看来，尽管组屋转售价在经济低迷之际创下新高，这其实并不稀奇，因为不少人可能认为最坏的情况已经过去。
　　他说，当许多人认为经济复苏曙光已出现时，便不会再对房地产市场却步。“买家过去多持有观望态度，现在则更愿意进场，因为他们担心价格日后会上涨得更多。”
　　房屋经纪认为，按目前走势，转售价将在未来半年保持平稳，季度价格增幅估计不超过2%。
　　新组屋方面，建屋局打算在今年下半年推出6000间预购组屋，超过三分之一是三房式或更小组屋。大部分新组屋将位于榜鹅新镇。

Buy a resale flat 从二手市场购买政府组屋

新加坡的永久居民PR申请买二手租屋的条件是：年满21岁以上，必须要是夫妻，子女同父母，或者兄弟姐妹。

Conditions for purchase a resale flat: age above 21yrs, couple, children & parents, or siblings.

贷款：通常银行会根据年龄，收入来确定可以贷款的数额。因为超过80%的贷款利息会比较高，所以大部分的购买者都是申请少过80%的贷款。

Apply a loan: bank will approve a loan depend on your age & income. Usually the interest rate of 80% loan is lower than 90% loan, so most of people will apply 80% loan.

新加坡的几间大的银行包括：DBS，OCBC，UOB，HSBC，Standard Charter & Maybank. 最出名的财务公司就是Hong Leong Finance了。

Bank in Singapore: include DBS, OCBS, UOB, HSBC, Standard Charter & Maybank. Most famouse finance company is Hong Leong Finance.

在买房之前，可以自己做一个简单的财务规划，所需要的首期和公积金CPF，以及每个月的付款额。
Before purchase a flat, you can do a simple finance plan, the payment inculde: option fee, deposit, COV (cash over valuation) & CPF. And month instalment.

首期：最少需要5%的现金&COV（溢价),其余部分可以用公积金来付。如果公积金不够，也可以用现金来代替。其余的主要收费包括律师费(Lawyer fee)，印花税收费（stamp fee)，这些费用大概是房价3%。

每月的付款额度：可以去任何一家银行机构，告诉自己的收入和年龄，咨询大概可以贷多少钱， 一般来说是少过家庭每月总收入的40%。

购买组屋需要3到6个月不等（不包括看房的时间），具体时间视新加坡HDB的进程而定。

新加坡房地产 Singapore Property

新加坡房产简单划分为两种：私人和政府组屋。
Singapore major two types of property: private & government HDB.

私人房产又主要包括（Private property include)：私人公寓（private condominium), Executive Condominium, Bungalow, apartment，Terrace House, Townhouse etc 等等。
私人房产对购买者的限制比较少：外国人可以购买私人公寓(包括９９年，９９９年&永久地契），apartment和１０年以上的ＥＣ。
Bungalow, Townhouse只允许本国公民以及永久居民购买。
新的ＥＣ只向本国公民出售，５年以上的ＥＣ永久居民可以购买。

政府组屋HDB包括: 1房，２房，３房，４房，５房，EA, EM & Jumbo.　其中１房和２房只向特定公民出售，有收入限制。其他的公民和永久居民都可以购买，但是永久居民只能购买二手市场上的政府组屋。
公民可以直接向政府申请新的组屋，以８千块为收入上限。

具体其他条款可以参考新加坡政府组屋的网站www.hdb.gov.sg